Refus de renouvellement du bail commercial : que faire ?
La réception d’un congé avec refus de renouvellement est un moment décisif pour l’entreprise locataire et titulaire d’un bail commercial. La signification du congé vient en effet acter la fin immédiate ou future du droit du locataire à exercer son activité dans les locaux loués.
Or, bien souvent, la localisation des locaux de l’entreprise revêt un enjeu très stratégique. Pour certaines professions, il s’agit même d’un élément clé de leur réussite.
Lorsque nous sommes consultés, les principales questions qui nous sont posées sont les suivantes :
- peut-on retarder au maximum la restitution des locaux au bailleur commercial ?
- comment faire annuler le congé avec refus de renouvellement ?
- peut-on négocier un maintien dans les lieux et convaincre le bailleur de revenir sur sa décision ?
Le Cabinet TAILLANTER, composé d'avocats experts des baux commerciaux en France, vous propose d’en savoir plus sur cette problématique complexe et bien souvent stressante pour les entrepreneurs.
Comment se matérialise un congé avec refus de renouvellement ?
Respect obligatoire des mentions communes à tout congé du bail commercial
Sur la forme, le congé avec refus de renouvellement obéit aux mêmes règles que tout congé donné en application du statut des baux commerciaux.
Toutefois, l’existence d’un refus de renouvellement oblige le bailleur à apporter d’autres précisions dans l’acte de congé.
Mentions obligatoires spécifiques au congé avec refus de renouvellement
Ainsi, l’article L145-9 du code de commerce prévoit que le bailleur doit, dans le congé, donner connaissance avec précision au locataire du motif de non renouvellement si aucune indemnité d’éviction n’est proposée.
En outre, le bailleur doit porter à la connaissance du locataire le délai de deux ans pour saisir le Tribunal en vue de contester le congé et/ou de solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction (article L145-9 du code de commerce).
A défaut, la nullité du congé pour vice de forme est encourue.
Toutefois, il faut savoir que les nullités sont rares en pratique puisque :
-
le bailleur délègue généralement la rédaction du congé à un professionnel du droit (huissier, avocat, notaire …) ;
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l’annulation du congé suppose de démontrer que l’oubli d’une des mentions listées ci-dessus cause un préjudice au locataire.
Cela n’empêche pas naturellement de tenter de faire annuler le congé puisque cette annulation a naturellement pour effet de permettre un maintien dans les lieux sur une plus longue période.
Principe : le bailleur n’est pas obligé d’accorder le
renouvellement du bail … s’il paye une indemnité d’éviction
Contrairement à ce que l’on peut, hélas, lire parfois sur internet, le bailleur n'est pas légalement tenu d'accorder au locataire le renouvellement du bail commercial.
Certes, il existe un droit au renouvellement du bail commercial.
Toutefois, les textes prévoient que, le bailleur peut contourner ce droit en proposant à son locataire une indemnité d’éviction, qui vient notamment indemniser la perte de l’emplacement.
Le bailleur peut toutefois s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction dans certains cas (article L145-17 du code de commerce) :
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lorsque ce dernier est mesure de démontrer que le locataire ou les personnes dont il répond ont commis une infraction au bail ou une faute grave ;
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lorsque l’immeuble abritant le local loué doit faire faire l’objet d’une destruction totale ou partielle du fait de son insalubrité reconnue par l’administration ou en présence d’un danger lié à son occupation.
La question cruciale : quand doit-on partir du local ?
Le droit au maintien dans les locaux au bénéfice du
locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction
Il s’agit là d’une question plus que sensible puisque le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction a la possibilité de se maintenir dans les locaux tant que l’indemnité n’a pas été versée.
Le locataire bénéficie ainsi d’un droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L145-28 du code de commerce.
Dans l’esprit de la loi, ce droit est destiné à permettre de garantir le paiement de l’indemnité d’éviction.
L’utilisation du droit au maintien permet bien souvent de
négocier à la hausse l’indemnité d’éviction
Or, le maintien dans les locaux est possible jusqu’au paiement de l’indemnité fixée par accord des parties ou par une décision de justice rendue en dernier ressort.
Cela signifie que le locataire peut gagner énormément de temps en contestant judiciairement devant le Tribunal judiciaire l’indemnité d’éviction proposée par le Bailleur.
En cas d’appel, le maintien dans les lieux peut ainsi durer plusieurs années, au grand dam du bailleur.
Naturellement, l’utilisation de ce droit au maintien permet bien souvent de maximiser le montant de l’indemnité d’éviction accordée par le Bailleur, notamment lorsque ce dernier est pressé de vendre ou de réhabiliter les locaux.
Tel est le cas lorsque le bailleur a notifié le congé afin de vendre son bien à un promoteur, afin que ce dernier détruise l’ensemble existant pour construire un immeuble.
Dans une pareille hypothèse, le bailleur n’attend qu’une seule chose : le départ à moindre frais de son locataire commercial, puisque le maintien dans les lieux fait échec à la démolition-construction.
La question du droit au maintien dans les lieux est donc essentielle.
Toutefois, pour bénéficier de ce droit au maintien dans les lieux, encore faut-il toutefois que :
- le locataire ait bien droit à une indemnité d’éviction ;
- le locataire ne commette aucune faute ou manquement aux clauses du bail pendant la durée du maintien dans les lieux (paiement du loyer ou de l’indemnité d’occupation, absence de sous-location interdite, respect de la destination des locaux, …)
Comment l’indemnité d’éviction due à raison du congé est-elle calculée ?
Une indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires
L’indemnité d’éviction sert concrètement à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de la perte du droit d’exploiter ses locaux.
L’indemnité versée est censée réparé intégralement le préjudice subi, au travers d’une indemnité principale et d’’indemnités accessoires.
L’indemnité d’éviction dite « principale » vise à compenser la perte du fonds de commerce, lorsque le congé avec refus de renouvellement entraîne une perte de la clientèle.
Tout va donc dépendre de l’importance de la localisation des locaux pour le business-model du locataire.
En présence d’une activité artisanale ou commerçante classique (boucherie, pâtisserie, fleuriste, …), l’emplacement est un élément clé de l’attractivité de l’entreprise locataire.
En revanche, s’il est établi que la localisation est secondaire et qu’un déménagement n’affecterait pas la clientèle, l’indemnité d’éviction principale sera naturellement revue à la baisse et consistera en une indemnité dite de « déplacement ».
Tel est le cas par exemple pour une société de conseil en ressources humaines (Cour d’appel de Paris, 6 février 2013, chambre 5-3, n° RG 10/22061).
Il en ira de même pour les locaux destinés à exploiter une entreprise de e-commerce.
Outre l’indemnité principale, des sommes accessoires sont également accordées au locataire évincé dans le cadre de l’indemnité d’éviction globale : déménagement, trouble commercial causé, préjudices liés à des travaux récemment effectués dans les locaux, frais administratifs divers, frais liés à d’éventuels licenciements, …
Attention aux « experts » chargés par le bailleur d’évaluer l’indemnité d’éviction !
Naturellement, le calcul de l’indemnité d’éviction obéit à des règles complexes, si bien que le recours à un expert est indispensable, tant dans le cadre de négociations amiables que lors d’un contentieux judiciaire ultérieur.
Il faut alors se méfier des experts intervenants pour le compte de bailleurs et dont l’impartialité peut être questionnée.
Seul un expert inscrit sur la liste des experts judiciaires près la Cour d’appel présente certaines garanties de compétence, d’impartialité et d’objectivité, raison pour laquelle les tribunaux font exclusivement appel à ces derniers.
Toutefois, les parties sont toujours libres de convenir par protocole d’accord d’une indemnité d’éviction fixée au montant qui leur semble le plus approprié.
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